«Devuélveme mi casa»: qué permite de verdad la Ley 21.461

El numeral 7 bis del artículo 8 y el Título III bis que la ley agregó

La Ley N° 21.461, publicada el 30 de junio de 2022, modificó la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos y introdujo dos cosas que no existían:

• Una medida precautoria de restitución anticipada del inmueble, incorporada como numeral 7 bis del artículo 8.
• Un procedimiento monitorio para cobrar rentas impagas y obtener, como consecuencia, la restitución del inmueble: es el Título III bis, artículos 18-A a 18-K.

Son dos caminos separados, con requisitos distintos. Confundirlos cuesta tiempo, y en un arriendo impago el tiempo es exactamente lo que está en juego.

La restitución anticipada no es para el no pago

Este es el punto que más se malentiende. El nuevo numeral 7 bis permite al juez ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario. Pero la propia norma acota cuándo procede:

«Esta medida será procedente en aquellos casos en que el arrendador demandare la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien arrendado, por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado.»

Es decir: daño al inmueble, no renta impaga. Quien arrienda y deja de recibir el pago no tiene aquí su herramienta. Quien ve que le están destruyendo la propiedad, sí.

Dos condiciones más, que conviene tener presentes:

• Basta acreditar una presunción grave del derecho que se reclama, sobre la base de los antecedentes acompañados a la demanda y de lo ventilado en la audiencia. No se exige prueba completa.
• El juez puede exigir caución al demandante, con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario si la sentencia definitiva finalmente no lo condena a restituir. Sacar a alguien de un inmueble antes del fallo tiene ese contrapeso.

El procedimiento monitorio de los artículos 18-A a 18-K

Ésta es la herramienta que sirve cuando el problema es que no le pagan, y es considerablemente más rápida que el juicio de arrendamiento corriente.

La demanda monitoria pide el cobro de las rentas y de las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas —incluidas las que se devenguen después de presentada la demanda— más intereses y costas, y la restitución del inmueble como consecuencia. Debe individualizar a las partes, el inmueble, las deudas y las razones que las explican, y acompañar todos los antecedentes que le sirvan de fundamento.

Si el tribunal la acoge, requiere de pago al arrendatario para que cumpla en diez días corridos. Desde ese requerimiento, el procedimiento sigue así:

• Si el arrendatario no paga, no comparece o no formula oposición, se le tiene por condenado al pago y el tribunal ordena su lanzamiento y el de los demás ocupantes en un plazo no superior a diez días desde que la resolución quede firme.
• Esa resolución tiene la fuerza de una sentencia definitiva firme y sirve de título suficiente para su ejecución. No hay que volver a demandar.
• Si el arrendatario paga íntegramente antes de que venza el plazo de oposición, el procedimiento termina. Si paga en parte, sigue adelante por el saldo.

Qué pasa si el arrendatario se opone

La oposición debe ser por escrito, fundada en hechos y derecho, y en ese mismo escrito el arrendatario tiene que acompañar los documentos e indicar todos los demás medios de prueba de que se valdrá después. En el juicio declarativo posterior no podrá ofrecer otros, salvo las excepciones legales, de modo que una oposición mal preparada deja al arrendatario sin prueba para la discusión de fondo.

El juez puede además desestimar la oposición y seguir adelante como si no se hubiera formulado, cuando las alegaciones, excepciones o medios de prueba carecen de fundamento plausible.

Si la oposición prospera, el procedimiento monitorio termina y queda sin efecto la resolución de condena. Pero la oposición delimita el objeto del juicio declarativo posterior: en él no podrán discutirse cuestiones distintas de la existencia de la obligación y de lo que el arrendatario alegó. El monitorio, incluso cuando no cierra el asunto, ordena la discusión que viene.

El artículo 20 y el contrato ante notario

La ley reemplazó el artículo 20 de la Ley 18.101. Hoy, en los contratos de arrendamiento que consten por escrito, las firmas serán autorizadas por un notario, quien debe pedir los títulos que habilitan al arrendador a ceder el uso del inmueble. Y esos contratos autorizados ante notario constituyen antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria.

Cuando el contrato no consta por escrito, la ley resuelve el problema probatorio con dos presunciones: la renta es la que aparezca en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, a falta de ellos, la que declare el arrendatario.

El consejo práctico se cae de maduro: autorizar las firmas ante notario cuesta poco y, el día que haya que cobrar, ahorra meses.

El artículo 18-K lo extiende al comodato precario y al precario

El artículo 18-K extendió estas normas, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario y a la acción de precario del artículo 2.195 del Código Civil: el caso del que ocupa un inmueble por ignorancia o mera tolerancia del dueño, sin contrato alguno. En el mismo movimiento, la ley suprimió la expresión «y comodato precario» del numeral 6° del inciso segundo del artículo 680 del Código de Procedimiento Civil, y derogó el artículo 10 de la Ley 18.101.

En qué podemos ayudar

El estudio tramita cobros de rentas por la vía monitoria, terminaciones de contrato, restituciones y acciones de precario ante los tribunales de La Araucanía, tanto para el arrendador como para el arrendatario que estima injusto el cobro. También revisamos contratos antes de firmarlos, que es cuando la asesoría cuesta menos y sirve más. El detalle de esta línea de trabajo está en civil y concursal.

La primera consulta es gratuita y no se exige anticipo para comenzar. Puede estimar el valor en el cotizador en línea.

Fuente: Ley N° 21.461, que incorpora medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento (Ministerio de Vivienda y Urbanismo, promulgada el 17 de junio de 2022 y publicada el 30 de junio de 2022), en su texto publicado según la Biblioteca del Congreso Nacional, y Ley N° 18.101 en su versión vigente, que incorpora el numeral 7 bis de su artículo 8 y el Título III bis, artículos 18-A a 18-K. Las citas entre comillas corresponden al texto legal. Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría para un caso concreto.