La Ley 21.826 le puso plazos nuevos a la Dirección de Obras

Los plazos del artículo 118, uno por uno

El plazo del Director de Obras Municipales para pronunciarse sobre una solicitud quedó así.

• Veinticinco días hábiles como regla general, donde antes la ley decía treinta días.
• Quince días hábiles si a la solicitud se acompaña informe favorable de un revisor independiente con inscripción vigente en el registro del artículo 116 bis.
• Cincuenta días hábiles en proyectos de edificación con carga de ocupación igual o superior a mil personas, que bajan a treinta si va el informe favorable del revisor.
• Quince días hábiles para permisos de edificación de obras menores y para autorizaciones de fusión.

Conviene leer el primero con calma antes de celebrarlo. La ley cambió «treinta días» por «veinticinco días hábiles», y un plazo de días hábiles es más largo en el calendario que el mismo número de días corridos. Veinticinco hábiles son cinco semanas. Lo que la norma hizo ahí fue dejar explícito el cómputo y recortar el número, no necesariamente acortar la espera real.

Los cinco días que convierten el silencio en ingreso

Esto es lo nuevo de verdad. El artículo 118 tiene ahora un inciso tercero que obliga al Director de Obras a hacer un examen de admisibilidad formal, para verificar que vengan los antecedentes exigidos y que correspondan al proyecto. Si faltan, debe declarar inadmisible la solicitud por resolución, indicando la causal que funda el rechazo del ingreso.

Y después viene la frase que cambia la práctica: «La solicitud se entenderá acogida a trámite si el Director de Obras Municipales no emite aquella resolución dentro de los primeros cinco días hábiles, contados desde la fecha de su presentación».

Quien haya tramitado un permiso sabe por qué importa. El problema rara vez era el rechazo, que al menos se puede impugnar. El problema era el expediente que nunca ingresaba formalmente, porque siempre faltaba un papel más y el reloj no partía nunca. Ahora el reloj parte solo al sexto día hábil, y desde ahí corren los veinticinco.

Lo que conviene hacer con eso es simple y poca gente lo hace: dejar constancia fechada de la presentación. Sin esa fecha, los cinco días no se pueden contar y la regla queda escrita pero inservible.

El revisor independiente ahora se paga solo

Antes de esta ley, contratar un revisor independiente era un gasto que aceleraba poco. Con los plazos nuevos, su informe favorable recorta el pronunciamiento de veinticinco a quince días hábiles en un proyecto corriente, y de cincuenta a treinta en uno grande.

En un proyecto con financiamiento bancario, veinte días hábiles de diferencia son casi un mes de intereses. Ese cálculo, que antes daba que no, ahora hay que volver a hacerlo.

Si alguien reclama contra el permiso

El artículo 118 bis también cambió. El reclamo lo puede interponer un particular interesado o el propietario del predio respecto del cual se pidió el permiso, dentro de treinta días contados desde la publicación o notificación de la resolución.

La secretaría regional ministerial debe resolver fundadamente en cuarenta días hábiles, y sólo puede pronunciarse sobre las peticiones concretas que consten en el escrito y sobre las normas que el reclamante señale infringidas. Esto último acota el riesgo: la seremi no puede abrir de oficio un frente que nadie alegó.

El informe de mitigación y los diez años

La resolución que aprueba un informe de mitigación tiene ahora una vigencia de tres años desde su notificación, y debe revisarse si el proyecto se modifica, para verificar que las medidas sigan siendo suficientes. Obtenido el permiso, esa vigencia se extiende hasta completar un máximo de diez años para efectos de pedir la recepción definitiva de las obras.

Para un proyecto por etapas, ese tope de diez años es el dato que hay que poner en la carta Gantt desde el principio.

Quien hace el proyecto de especialidad responde por él

En el artículo 18 se intercaló un inciso que conviene leer dos veces si usted es proyectista. El profesional o técnico que realice proyectos de especialidades debe cumplir todas las normas aplicables y responde por los errores en que haya incurrido en el ejercicio de sus funciones, cuando de ellos se hayan derivado daños o perjuicios.

Es una responsabilidad escrita en la ley y referida a la persona que firmó el proyecto. Para el mandante abre una vía de cobro que antes había que construir con reglas generales; para el proyectista, una exposición que hay que mirar junto con su seguro.

En qué podemos ayudar

El estudio revisa expedientes antes de presentarlos, controla los plazos del artículo 118 con constancia de fechas, y reclama cuando la Dirección de Obras los deja pasar. También defendemos el permiso cuando es un tercero el que reclama. Se cruza con el trabajo corporativo habitual y con lo que ya escribimos sobre la Ley 21.800 de áridos, que alcanza a la misma obra.

La primera consulta es gratuita. Puede estimar el valor de una gestión en el cotizador en línea.

Fuente: Ley N° 21.826, que modifica textos legales que indica para agilizar la obtención de permisos de urbanización y edificación (Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicada el 24 de junio de 2026), en su texto según la Biblioteca del Congreso Nacional, en cuanto modifica el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, que aprueba la Ley General de Urbanismo y Construcciones: artículo 18, artículo 118 y artículo 118 bis. Las expresiones entre comillas corresponden al texto publicado. Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría para un caso concreto.